课程背景 本期课程是在大疫情不断蔓延，房地产开发行业普遍下滑的大背景下开设的。主要从房地产企业成本处理、产品营销两个方面进行重点讲解。目的是帮助大家更好解决日常工作中的实际困难，尽快走出疫情困局，实现企业权益最大化。

课程收益 房地产行业在其日常财务核算和税务管理过程中经常会遇到各式各样的疑点和难点。如何处理好这些具体业务，积极、主动地管控好财务与税收风险，是当前房地产行业所面临的重大课题之一。为了帮助大家应对当前困难、化解税收风险，我们本期课程特意选取了20个大家在日常工作中关注度较高、处理难度较大、政策把握不准的与房地产开发有关的重大问题，按照业务的性质，分8类（涵盖大约50个小问题）给大家进行讲解。该课程经过长期打磨和不断推陈出新，具有极强的实操性和针对性，其中的精品案例，既适合大家平日里学习、模拟，更适合大家永久珍藏，是一堂十分难得的好课。学习此课程，第一、可以帮助您明确掌握一部分特殊业务的会计核算方法；第二，可以有效化解因收入成本确认有误，税收政策掌握不准而带来的企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、契税等多税种带来的税收风险。该课程适合企业财务高管、会计主管以及所有与财税有关的工作人员学习使用。保证让大家通过一次培训，全面弄懂课程规划内的所有问题，今后不再为这些问题而纠结。使您的会计核算和税收管理水平再上一个新台阶，真正成为房地产财税管理的高手。

课程大纲 

一、以招拍挂方式取得土地以及拆迁补偿业务会计核算与税务处理

（一）以招挂拍方式取得土地

1、计算销项税时可以扣除的土地价款包括哪些内容，土地闲置费、过渡费、周转房支出如何处理，如果可以扣除以什么为扣除凭证

2、该土地价值在计征企业所得税、土地增值税、契税时应如何处理？以该种形式取得土地计算缴纳土地使用税时需要注意什么

（二） “拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

1、用商品房做返迁房的会计核算与应纳税款计算【案例分析1】

2、用非商品房做返迁房的会计核算与税务处理【案例分析2】

二、红线外支出、购买烂尾楼支出、土地返还款收入会计核算与税务处理

（一）红线外支出会计核算与税务处理

1、红线外建设支出应如何进行会计核算

2、外建项目本身是否需要缴纳增值税收，其取得的进项税能否扣除

3、计算企业所得税、土地增值税时项目外建设支出是否允许扣除、如何扣除

（二）购买烂尾楼支出会计核算与税务处理

1、购买烂尾楼的会计核算

2、购买烂尾楼支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除【案例分析3】

（三）土地返还款收入会计核算与税务处理

1、取得政府给与的“土地返还款”的会计核算【案例分析4】

2、取得政府给与的“土地返还款”的税务处理【案例分析5】【案例分析6】

三、营销设施建造费、精装房建设支出会计核算与税务处理

（一）营销设施建造费会计核算与税务处理：1、会计核算；2、税务处理

（二）建设销售精装房的会计核算与税务处理

1、会计核算；

2、税收规定；

3、企业开发建设精装房，分别与施工单位签订“硬装交付”和“软装交付”合同，对增值税是否会产生影响？对企业所得税和土地增值税会产生哪些影响

四、地下设施成本的分摊与税务处理

（一）地下设施成本的分摊

1、地下设施是否应该分摊土地成本

2、地下设施是否应当承担装修费用

3、计算分摊地下设施开发成本时是否允许使用“空间系数法”【案例分析7】

4、计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以套内使用面积为准

5、开发产品完工后，还未结算的、未发生的配套设施费应如何计提【案例分析8】

（二）地下设施的税务处理

1、计算企业所得税时，地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同

2、未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税

3、已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税

4、出租无产权地下车库、车位是否应缴纳土地增值税

五、房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置

（一）未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款

（二）房地产开发企业在开发产品完工之前收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理

（三）“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税

六、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（一）

（一）“买一送一”（送面积、送家电、送车位、送物业）会计核算与税务处理

（二）“以老带新支出”会计核算、税务处理、税务筹划

（三）“抵券销售—— 一万抵五万”会计核算与税务处理

（四）“假按揭”“零首付”的会计核算与税务处理

1、“假按揭”会计核算与税务处理：

2、“零首付”：（1）延期缴纳首付款；（2）骗取高额按揭贷款

七、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（二）

（一）“先租后售”：1、会计核算；2、税务处理：

（二）“低价出售、免费返租”：1、会计核算；2、税务处理【案例分析13】

八、以房抵债、产权式酒店经营业务会计核算与税务处理

（一）以房产抵债的会计核算与税务处理

1、抵顶后未办理产权转移的【案例分析14】

2、抵顶后已经办理产权转移的

（二）“产权式酒店”销售经营会计核算与税务处理 

1、产权式酒店的函义

2、常规模式下产权式酒店销售经营的会计核算与税务处理【案例分析15】【案例分析16】

3、产权式酒店投资回报的税务处理模式

讲师介绍 杨汝明老师，财税名师，国内著名房地产财税专家，是我国资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。