洞悉行业问题，做好“营改增”准备

来源：2013年6月8日中国税务报 作者：王磊 伍耀辉

近年来，是否需要对中国房地产业现行税种进行大范围改革，一直存有争议。但是，就目前“营改增”实际情况判断，建筑业和房地产业的增值税改革将会很快开始。因此，无论是财税部门还是建筑企业和房地产企业，都应尽早摸清改革中可能遇到的问题，并做好应对准备。

从目前的情况看，下一步的增值税改革中，一些具体的问题的确值得深入研究。比如，根据《财政部、国家税务总局关于印发〈营业税改征增值税试点方案〉的通知》（财税〔2011〕110号），建筑业将适用11%的增值税税率，取代现行3%的营业税税率，这一重大变化引发了部分建筑业企业的疑虑。因为如果房地产开发商为增值税一般纳税人（年销售额大于或等于500万元人民币），建筑总承包商对其提供的建筑业服务，房地产开发商通常可抵扣进项税。换言之，如果增值税最终可以抵扣，除了对于现金流的影响之外，交易双方都不会受到实际的负面影响。但是，如果建筑承包商为个人业主提供建筑业服务，例如基本的装修工程或装饰服务，那么税率的提高将直接增加建筑承包商的税负。

据了解，大部分欧盟国家对住宅销售免征增值税，这意味着建造住宅的进项税无法抵扣，也可以理解为对建造住宅的成本征税。采用现代增值税税制的国家，如加拿大、澳大利亚及新西兰，均对住宅首次销售收入征收增值税，而对之后的住宅转售及租赁免征增值税，其依据是纳税人已对住宅未来收入的净现值缴纳了增值税。虽然中国财政部和国家税务总局在设计“营改增”方案时借鉴了相关的国际经验，但是由于中国独特的房地产体制，政府部门是否参照国际经验进行房地产业增值税改革，目前仍不确定。这就需要财税部门深入研究是否要对住宅收入征收增值税。如果征收，税率定为多少，如何征收？

由于中国房地产所有权机制与其他国家有所不同，因此在制定税制时，一些特殊的情况就需要重点考虑。这些特殊情况包括：其一，在中国，土地由国家所有，而通过出让等方式授予单位或个人40年至70年固定期限的土地使用权，土地使用权可被转让、出租或抵押；其二，与很多国家不同，在营业税体制下，中国房地产交易的纳税人并不局限于进行经济活动的企业，中国现有的房地产业营业税纳税人的范围更广泛；其三，房地产销售和租赁一直是中国政府营业税收入的主要来源之一，需要在确保国际竞争力的基础上保持税收的稳定，具有很强的挑战性；其四，目前中国新房和二手房的销售及出租均需缴纳营业税，因此无论对于房产销售、出租，或对新房、二手房免征增值税，都会侵蚀潜在的税基；其五，对房产交易征收增值税则可能会导致房地产价格的上升，而这正是中国政府目前竭力遏制的。

不难预见，上述具有中国特色的问题，在今后的房地产业增值税改革中，都将成为焦点问题。如何更好地处理好有关各方的利益关系，确保改革的顺利、深入推进，需要政府、财税部门和相关企业深入沟通和积极应对。

同时，中国政府应考虑对现有的在建开发项目以及现有房产租赁，制定相应的“营改增”过渡政策。一种解决方案是对于在“营改增”之前已启动的房地产项目继续适用营业税，直至售毕。另一种解决方案是仅对“营改增”之后产生的增值部分征收增值税，而对“营改增”之前的增值部分征收营业税，此方案类似于澳大利亚货物劳务税改革启动时采用的差额纳税方法。

对于建筑企业和房地产企业而言，目前需要做的就是密切关注“营改增”的动态和未来中国增值税改革的方向，及时做好充足的准备。比如，对增值税对经营的影响进行全面的财务测算；比如，由于建筑及房地产项目往往期间较长，为了应对“营改增”可能带来的潜在风险，应考虑在合同中加入适当的税收条款，以降低“营改增”对企业带来的任何可能的负面影响；再比如，在适合的时候重新审视其根据现行营业税体制设计的组织架构，在增值税体制下是否仍然有效，并从税务角度分析企业重组及优化交易流程的可能性。

作者：毕马威中国合伙人