房地产企业财税实操大课第三波！

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 《2019城市更新三旧改造及房地产开发重特业务的财税优化处理与风险管控》

  

——2019房企不同模式下“城市更新/三旧改造”业务的合同设计、财税处理及房地产开发重特业务的财税优化处理方法与风险管控

 

【会议时间】2019年9月26、27日（周四、五）上午9:00-12:00 下午13:30-17:00

【会议地点】广州南国会·1站酒店六楼北国厅(★★★★)(天河区天河路683号，地铁3号线岗顶站Ａ出口、BRT岗顶站,中山三院对面）  

【联系方式】电话：020-28928668  28928686  传真：020-85263521  

 联系人：张老师 林老师 朱老师   中国财税在线：www.zgcszx.cn   www.nsrxh.com

【主办单位】中国财税在线   广东省粤港澳经贸发展促进会

泽华教育集团泽华财税培训机构、广东纳税人学会、广东财税精英俱乐部、《财税界》杂志社

【课程背景介绍】

2019年城市更新政策趋势如何？

项目拓展中遇到的风险如何应对？

如何最快了解三旧改造项目税收政策与实务处理？

如何规避旧城改造项目的诸多盲点？

如何用税务手段加大拆迁成本以实现企业更多盈利？

旧改开发模式如何进行最优税务规划？

如何用在税务层面最大可能的实现企业更多盈利？

房地产开发重特业务中如何进行合理周全的财税优化处理？

。。。。。。

首先，近年来，我国房地产企业城市更新项目竞争情况日益凸显，土地缺乏，房地产行业完全进入城市更新时代。不懂城市更新，无法在地产界立足。不懂城市更新中的涉税节点，可能会造成无法扭转的风险。  

随着我国可供开发利用的土地资源的不断减少，通过城市更新获取土地正成为越来越多开发商拿地的重要手段，“城市更新、三旧改造”业务近年来已经发展成为房地产开发的主流模式。“城市更新、三旧改造”模式多种多样，纷繁复杂，特别是涉税和法律问题非常复杂，给房地产企业的税务管理带来严重挑战，稍有不慎，企业就会出现严重的税务和法律风险，事实上，房地产城市更新项目中项目扩展遇到的风险可以规避，税务层面同样存在着很大的筹划空间！

城市更新税收优惠政策的合理运用、涉税事项的前瞻性规划和统筹、不同开发模式的选择与组合、拆迁赔偿模式的分析运用、业务流程的重整处理，将成为房地产企业城市更新运营最重要的利润来源。

因此，本次培训的第一个重点内容就是不同模式下“城市更新、三旧改造”业务的合同设计、会计核算与税务处理，旨在帮助大家厘清在“城市更新、三旧改造”业务过程中发生的各种经济关系、会计事项与税收责任；

其次，为了打破大家长期以来存在的疑问，本次培训选取了一部分房地产开发、销售过程中大家比较关心，又比较难以处理而且比较具有典型性的一些业务给大家进行重点梳理与讲解。

本次课程内容适合房地产企业老板、高级财务管理人员及财务主管培训、学习。

一次培训必有所获!一年培训受益匪浅！参加年费会员培训后，你会认为“绝对超值”“相见恨晚”！

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【参会对像】房地产企业财务管理人员、财务总监、税务总监、财务经理、税务经理、财务主管、税务主办等。

【授课风格】授课风格幽默诙谐，辛辣实操，亲和力强，关注学员感受，是位极具人格魅力的老师；其讲授的课程理论联系实际、深入浅出，重点突出，现场案例分析并解决学员实际问题；有丰富实践案例、既有高度又有深度，切实能帮助客户落地。

【主讲专家】 杨汝明老师：国内著名实战派房地产财税筹划专家，我国资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。

职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义30余篇约200万余字，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的房地产行业“纳税筹划名师”。

工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划

授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；

授课特点：准确、透彻、简捷、实用；

授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！

【课程大纲】

第一章：2019房地产开发中的“城市更新”与“三旧改造”

第一节 政府主导业务

一、土地收储模式

（一）模式描述

（二）案例模型（政府征收方式）、

（三）涉事各方

（四）涉事各方税务处理建议：

1、以征收方式收储税务处理建议：

（1）被征收方（原权属人）；

（2）征地拆迁方（政府）；

（3 ）受让方；

（4 ）拆迁施工方。

2、以 收购方式收储税务处理建议。

（五）涉事各方合同签订注意事项：

1、被收储方签订土地收储合同注意事项；

2、受让方签订土地出让合同注意事项；

3、拆迁施工方签订拆迁合同注意事项

（六）会计核算：

1、被收储方会计核算；

2、房地产企业会计核算；

3、拆迁施工方会计核算。

二、政府统租模式

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、土地出租方（农村集体经济组织）；

2、承租方

（五）合同签订注意事项、

（六）会计核算：

1、出租方会计核算；

2、承租方会计核算。

三、综合整治模式（政府出资，微改造）

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、 不动产原权属人；

2、工程施工方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：

1、原产权人会计核算；

2、施工方会计核算。

 

第二节 市场主导业务

一、村集体自行开发模式

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、原土地使用权人；

2、 受让方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：

1、原土地使用权人会计核算；

2、受让方会计核算。

二、村企合作开发模式

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、被征收方（农村集体经济组织或村民）；

2 、受让方；

3、 工程施工方

（五）合同签订注意事项：

1、合作协议；

2、土地出让协议。

（六）会计核算：

1、被征收方会计核算；

 2、受让方会计核算。

三、企业自行改造模式

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、自改企业（不动产权属人）；

2 、工程施工方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：

1、自改企业会计核算；

2、施工方会计核算。

四、企业自行开发模式

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、自建企业（不动产权属人）；

2 、工程施工方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：

1、自建企业会计核算（开发业务应单独核算）；

2、施工方会计核算。

五、其他企业改造模式

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、 被收购方；

2、收购方

（五）合同签定注意事项、

（六）会计核算：

1、被收购方会计核算；

2、收购方会计核算

六、其他企业开发模式

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务处理建议：

1、 被收购方；

2、收购方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：

1、被收购方会计核算；

2、收购方会计核算。

 

第三节 政府和市场合作业务

一、以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式：

（一）模式描述、

（二）案例模型：第一种类型、第二种类型、

（三）涉事各方。

（四）税务事项处理意见：

第一种类型：

1 、被征收方、

2、征地拆迁方（政府）； 

3、3、受让方、工程施工方。

第二种类型：

1、被征收方、

2、受让方、

3、工程施工方

（五）合同签订注意事项

（六）会计核算：

1 、被征收方、 

2、征地拆迁方（政府）； 

3、受让方、工程施工方。

二、土地整理模式：

（一）模式描述、

（二）案例模型、

（三）涉事各方

（四）税务事项处理建议：

1、集体土地使用方；

2、土地整理实施方（农村集体经济组织）；

3、土地前期整理合作方；

4、土地受让方

（五）合同签订注意事项

（六）会计核算：

1、集体土地使用方；

2、土地整理实施方（农村集体经济组织）；

3、土地前期整理合作方；

4、土地受让方

 

第二章 房地产开发中重特业务的财税优化处理方法与风险管控

一、以招挂拍方式取得土地，计算销项税时可以扣除的土地价款包括哪些内容，土地闲置费、过渡费、周转房支出如何处理，以什么为扣除凭证，该土地价值在计征企业所得税、土地增值税、契税时应如何处理，以该种形式取得土地计算缴纳土地使用税时注意什么

二、以非货币交易形式取得土地使用权，计算销项税额时可扣除的土地价款有哪两种计算方式，分别以什么为扣除凭证

三、以股权转让方式方式取得土地，计算销项税额时可扣除的土地价款如何掌握，股权溢价是否可以作为土地价款扣除，以什么为扣除凭证

四、项目合作业务应如何进行会计核算与税务处理

五、以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，还房时发票如何开具，对房地产企业的增值税、企业所得税、土地增值税、契税会产生哪些影响    

六、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，在计算销项税额时，这些建筑原来的价值能计入土地成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗，如果能以什么为扣除凭证

七、为取得土地而支付的红线外支出，其取得的进项税能够扣除吗，在计算企业所得税和土地增值税时这部分支出能否扣除，如果能够扣除，扣除金额如何计算

八、企业开发建设精装房，分别与施工单位签订“硬装交付”和“软装交付”合同，对增值税是否会产生影响，对企业所得税和土地增值税会产生哪些影响

九、“一二级开发，两级联动”“举牌一手”业务，收入、成本如何确认，如何计算缴纳增值税

十、企业单独建设的售楼部进项税能够扣除吗，如果能够扣除可能会出现几种情况，应分别怎样处理，如果将售楼部内的各种设施单独出售，计算增值税时又将如何处理

十一、以“买一送一”（送面积、送家电、送车位、送物业）方式销售开发产品应如何计算缴纳增值税，是否代扣个人所得税

十二、“以老带新”销售模式下如何确认销售不动产收入销售额，支付给老客户的支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税

十三、“抵券销售—— 一万抵五万”销售模式下销售不动产收入金额如何确认

十四、营改增后，房地产企业采取“假按揭”“零首付”销售模式，对于收到的假按揭款和未实际收到的首付款应在哪个环节计算缴纳增值税

十五、“低价出售、免费返租”业务到底是一项什么业务，对于购销双方各应如何征税，特别是房地产开发企业应如何计算缴纳增值税

十六、“产权式酒店”销售、经营，企业与税务机关的争议在哪里，对增值税和其他税种的征收会产生怎样的影响

十七、因土地增值税清算较晚，造成企业前期多缴纳企业所得税应如何进行纳税调整

十八、营改增以后如何进行土地增值税清算技巧，清算后再转让房地产进行纳税申报时应注意哪些事项

十九、政府与社会资本合作业务（PPP）的会计核算与税务处理

 

结束前：互动交流与问题解答

 

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