【授课时间】2013年11月5日（周二）上午8:30-12:00  下午14:00-17:30

【授课地点】：广州莱福·广武酒店（★★★★）---主楼莱福国际会议厅

          广州市天河区天河路603号（近天娱广场，地铁3号线岗顶站、BRT岗顶站）

【联系方式】电  话：020-62236111/6112  400-001-3998   传真：020—85263521

联系人：张老师   李老师   冯老师

纳税人学会网址：www.nsrxh.com   电子邮箱：zhnsrxh@163.com

【授课对象】

企业财务总经理、财务总监、财务经理、财务主管、税务经理、税务主管。

【课程背景】

   在扑朔迷离的房地产市场调控下，2013年6月20日，《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）横空出世，要求各地着力抓好土地增值税清算，对近几年积压未清算的项目进行全面清理，要使清算申报做到全覆盖、无死角，不得擅自扩大核定征收的范围。如此严厉清算风暴势必导致房地产企业税务风险进一步加剧，相应对于会计核算和纳税处理也提出了更高的要求，而房地产开发企业首当其冲的税务风险来自于土地，因此，本课程先从房地产开发企业设立环节、拿地环节入手及至前期报批报建及施工阶段存在风险的处理方法再到销售阶段如何做好纳税筹划；紧扣重要涉税事项，深究纳税本质，首先挖掘各种操作模式下的的税收风险点，再根据税收风险点找到规避风险的路径和思路，帮助企业合理规划，达到既合理降低税负又规避税务风险的目的。

本次讲座和以往培训机构的类似主题最大区别：

讲税务局官员所不能讲出口的，讲国内一线培训专家所无暇切身体悟的清算实战操作技巧，不是凭空臆想，不是纯粹的理论说教，而是身临其境、庖丁解牛般的实战案例演示！

★本课程与财务人员有何利害关系？ 

迅速提升您对于自己项目的风险辨识及管控能力

帮助您提升应对税务检查和税务沟通的应变能力

消除您与其它部门人员因财税工作问题产生隔阂和误会

充分展示自身价值，得到领导认可，便于升职和加薪 

★本课程能帮助企业解决什么问题？

    帮助企业防范税务风险，降低纳税成本，提高资金使用效益

    帮助企业从源头上对税务风险进行管控

    帮助企业彻底扼杀拿地环节的隐性成本

    增强企业应对房地产业建筑业国家财税变革的能力

    帮助企业从项目设立、购地、开发等环节上做好税收规划

    帮助企业降低税负，提高有效收益

【授课老师】

樊剑英：著名房地产\建筑财税专家，国家税务总局网络培训学院讲师，《中国税务报》特约评论员，中国房地产纳税筹划专家，长期从事建筑、房地产及相关行业的财税工作，担任多家房地产企业税务顾问，通晓建筑、房地产财税法规政策，具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。在《中国税务报》《河北税务》《海峡财经导报》《北京房地产》等专业期刊发表论文百余篇。现任中国“得法网”业务总监，“房言税语”栏目首席顾问，天和经济研究所专家委员会委员，编著有《房地产开发企业纳税实务与风险防范》（2013年6月版）。参与编著《税收优惠最优方案设计与点评》。授课风格深入浅出，诙谐风趣。

【课程大纲】

第一部分 房地产开发企业拿地环节税收风险防范与纳税筹划

一、土地出让与土地转让有何区别？

二、取得出让土地何时缴纳城镇土地使用税？

三、房地产企业售出的商品房什么时点停止缴纳土地使用税？

①以房屋签订《商品房销售合同》。②房屋的钥匙交给买受人。③房屋交付并为业主办理了权属证书。

四、开发社会保障房土地使用税有何税收优惠？

五、租用集体土地开发缴纳城镇土地使用税吗？

六、取得土地如何缴纳印花税？

七、联合竞买土地的操作方式和税收分析

以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

八、总公司异地购置土地，以子公司、分公司、项目部开发税收待遇有何不同？

九、毛地出让—开发商先拿地后拆迁有哪些税收风险？

①拆迁补偿协议缴纳印花税吗？

②拆迁补偿取得的土地成本如何确定？

③拆迁补偿中涉及营业税纳税义务发生时间如何确定？是取得土地环节还是合同约定环节或者是房屋交付环节？

④拆迁补偿营业税如何确定计税依据？

⑤拆迁补偿支付给个人的拆迁补偿费要什么票据列支成本？

⑥拆迁补偿房屋置换如何计算企业所得税和土地增值税？

⑦房屋回迁选择什么时点确认收入？是办理完产权转移（房本）还是实际交付时点或者是签订补偿协议时？

十、净地出让—代政府拆迁再参加招拍挂拿地如何确定土地取得成本？

十一、转让未拥有土地使用权的土地是否缴纳营业税？

十二、购置法院拍卖土地如何确定土地计税基础？

十三、购置转让土地涉及缴纳税款如何处理？

十四、直接转让土地有哪些税收问题？

十五、转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？

十六、购买在建工程再转让可否差额缴纳营业税？

十七、购买“半拉子”工程开发形成最终产品再转让如何纳税？

十八、和政府土地置换有何纳税问题？

十九、以投资方式取得土地有哪些税收问题？

二十、以股权收购目标公司模式取得土地有哪些税收问题？

二十一、公司合并方式取得土地有哪些税收问题？

二十二、分立方式取得土地有哪些税收问题？

二十三、划拨土地无涉税问题吗？

二十四、土地出让转让过程中涉及多少契税纳税问题？

1) 取得挂牌成交确认书是契税纳税义务发生时间吗？

2) 契税的计税依据是否包含利息和滞纳金？

3) 土地转让可否免征契税？

4) 股权转让获取土地可否免征契税？

5) 利用注销、破产企业债权人和非债权人的不同待遇承受土地可否税务规划？

6) 承担安置注销、破产企业职工可有税收优惠？

7) 缴纳大配套费还要补缴契税吗？

8) 减免大配套费可以少缴契税吗？

9) 土地分割契税如何处理？

10) 划拨用地要转让契税谁承担？

11) 改变土地用途是否补征契税？

12) 无效产权转移能否退还契税？

13) 政府征用土地重新承受房屋是否缴纳契税？

14) 土地抵债是否缴纳契税？

15) 签合同不是竞拍人谁交契税？

16) 承受装修房屋契税的计税依据包括装修价格吗？

17) 契税的计税依据是否包含拍卖佣金？

二十五、土地返还款要一律冲减成本处理吗？

二十六、城中村改造三种模式下如何涉税处理？

第二部分 房地产开发企业前期报批报建及施工阶段存在哪些风险

一、前期报批报建阶段财务要准备什么工作？

二、如何做好财务预算、融资、可行性分析？

三、如何配合预算部门、工程部门预测单位建安成本/配套支出/装修支出？

四、如何配合销售部门确定预期销售价格？

五、如何确定成本核算单位的税务备案？与我们账务核算有无关系？

六、如何建立会计核算体系？

七、如何确定成本核算项目的具体内容？

八、如何预测项目土地增值税？

九、如何控制合同性成本？ 

十、如何做到目标利润动态化控制？

第三部分 现场问题解答及互动交流

【收费说明】

   单次费用2600元/人（含资料费、场地费、午餐、茶歇等费用)，广东泽华纳税人学会会员凭会员卡免费。代订酒店，费用自理。

加入广东泽华纳税人学会会员8900元/年•人。

☆银卡会员39800元/年     ☆金卡会员59800元/年     

☆宝石卡会员98800元/年   ☆至尊卡会员20万元/年

（详见广东泽华纳税人学会2013年培训说明彩册)

                      广东纳税人学会报名表

单 位 信 息	单位名称（盖章）：
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联系人员信息	姓 名	职 务		电 话	手 机	E-mail
会员 尊享服务内容简介	成为泽华纳税人学会会员，即可免费享受以下多种形式的培训： 1、一年服务期内，在学会所在地每月举办的1~2次、异地每两月举办的1~2次现场财税培训中，会员可选择参加8次16天的培训。（含培训费、资料费、午餐费、茶歇费等）； 2、一年服务期内，1人次免费受邀参加高级财税研讨沙龙； 3、一年服务期内，不限时免费收看行业视频课程及其它录相课程。 4、一年服务期内，在全国各地举办的专行业大会中选择参加1次。 5、一年服务期内，可以免费通过电话、网络、视频等方式向专家老师请教工作学习中遇到的财税问题。 6、一年服务期内，为会员提供私密专属邮件服务，有关会员单位的私密问题咨询可直接送达专家邮箱，并获得书面回复； 7、一年服务期内，免费赠送会员财税管控丛书一套。 8、一年服务期内，每月赠送一份为会员解答问题的《财税界》会员期刊。 9、一年服务期内，每月直递电子版《财税内参》。 10、一年服务期内，享受便捷查询网络财税资讯：政策解读、筹划评析、财税法规等；
付款方式	□支票   □现金   □银行汇款   □其他方式：                参加人数：                总金额：                          元 发票抬头：
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联系	电  话：020-62236111/112    传真：020—85263521
备 注	（住宿安排及其他要求）                                                       【复印有效】