5%还是1.5%?应按哪个征收率换算销售额

“我公司为增值税一般纳税人，出租了几套住房，可以享受去年10月1日起增值税征收率减按1.5%的政策吗?”“作为住房租赁企业，选择适用简易计税方法，换算不含税销售额时，应该除以(1+5%)还是(1+1.5%)?”最近一段时间，不少纳税人向笔者咨询这类问题。

根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号公告”)，2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

从上述规定不难看出，适用该项政策必须满足两个条件：出租住房的主体必须是“住房租赁企业”，而非所有出租住房的纳税人。同时，承租方须为“个人”，包括个体工商户和其他个人，如果承租方是企事业单位、行政单位、社会团体等单位，均不能适用该政策。只有符合条件的住房租赁企业向个人出租住房取得的收入，才能减按1.5%计算缴纳增值税。需要注意的是，住房租赁企业指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案，从事住房租赁经营业务的企业。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第三十五条，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额=含税销售额÷(1+征收率)。让一些纳税人疑惑的是，出租房屋等不动产的增值税征收率是5%，24号公告减征后的征收率又是1.5%。那销售额计算公式中的“征收率”，是指原征收率5%，还是减征后的1.5%呢?

这需要从此前国家税务总局的其他相关规定中寻找答案。

2020年4月，财政部 国家税务总局发布《关于二手车经销有关增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第17号)规定，自2020年5月1日—2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税。随后，国家税务总局发布《关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号，以下简称“9号公告”)进一步明确，纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+0.5%)。同时明确，该公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。

那么，2021年7月发布的24号公告，其相关增值税征收率变动政策，自然应当比照9号公告确定“计算销售额公式”的原理。即适用简易征收办法的住房租赁企业，计算销售额的公式为：销售额=含税销售额÷(1+1.5%)。

举例来说，甲公司系已向住房城乡建设部门备案的住房租赁企业，从事向个人出租住房的业务。2021年9月，甲公司取得租金203万元。在24号公告尚未实施前，甲公司应按9%的税率计算增值税销项税额：2030000÷(1+9%)×9%=167614.68(元)。2021年10月，甲公司取得租金203万元。甲公司有两种增值税计税方法可以选择：如果选择适用一般计税方法，应按9%的税率计算增值税销项税额2030000÷(1+9%)×9%=167614.68(元);如果选择适用简易计税方法，则按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额2030000÷(1+1.5%)×1.5%=30000(元)。

需要说明的是，企业应根据实际情况，具体确定计税方法。一般来说，企业租入房源为营改增以后新建住房，或可以取得出租方开具的增值税专用发票，选择一般计税方法较为有利;反之，选择简易计税方法更有利于企业，并且核算会简单很多。

笔者提醒，同一企业取得的住房出租收入只能适用一种计税方法。即一个住房租赁企业应以本企业向个人出租住房的全部收入选择适用简易计税方法或一般计税方法。

来源：中国税务报    作者：段文涛(作者单位：国家税务总局长沙市税务局稽查局)
 

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2021年11月的解析——

减按1.5%征收率征收增值税的销售额这样换算

编者按：财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号出台后，销售额的换算方法其实本无争议，却又现争议。现就该话题与大家探讨。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

在增值税政策中，常常出现“适用3%/5%征收率征收增值税的，减按X%征收率征收增值税”这样的表述，但并未明确如何将含税销售额换算为销售额(即不含税销售额)。

比如，《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定：

住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

这里的“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”，含税销售额如何换算为销售额呢?业界有两种观点：

观点01：按“含税销售额÷(1+5%)”公式换算

持这种观点的老师认为，换算公式如下：

销售额=含税销售额÷(1+5%)

比如，《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定：

单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

观点02：按“含税销售额÷(1+1.5%)”公式换算

持这种观点的老师认为，换算公式如下：

销售额=含税销售额÷(1+1.5%)

持这种观点的老师也能在现行增值税政策中，找到依据——

《国家税务总局关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2020年第5号)有规定：

增值税小规模纳税人按照《财政部、税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(2020年第13号，以下简称“13号公告”)有关规定，减按1%征收率征收增值税的，按下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+1%)

于是争议产生了，都有理有据，因此，财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号出台后，关于销售额的换算方法，又争议上了。

但，每日一税认为：财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号规定的“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”，其销售额的换算方法同观点02。其理由如下：

1.现行税法已经明确销售额换算方法

2020年4月23日，总局印发《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号)规定：

一、自2020年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销业务的纳税人销售其收购的二手车，按以下规定执行：

(一)纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+0.5%)

本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。

也就是说，从国家税务总局公告2020年第9号实施之日——2020年5月1日起，总局出台出台新的增值税征收率变动政策，销售额=含税销售额/(1+减征征收率)。

2.增值税开票系统已明确

增值税开票系统中，选择“普通征税”，并在“税率”栏选择1.5%的征收率开票时，其销售额的换算公式为：

销售额=含税销售额/(1+1.5%)

综上所述：2020年5月1日起，总局出台新的增值税征收率变动政策，其销售额换算公式为：

销售额=含税销售额/(1+减征征收率)

思考：住房租赁企业中的增值税小规模纳税人，能否享受六税两费的减征优惠?请说明你的观点和理由。

欢迎你给我留言。

来源：每日一税     作者：李冼